La valeur locative brute (VLB) est un élément essentiel pour les investisseurs immobiliers. Elle représente le revenu annuel potentiel qu'un bien immobilier pourrait générer s'il était loué en totalité, sans aucun frais de gestion ni charges. Comprendre et calculer la VLB est crucial pour évaluer la rentabilité d'un investissement, analyser les risques et prendre des décisions stratégiques.
Décomposer les éléments de la VLB
Revenus locatifs bruts
Les revenus locatifs bruts correspondent à l'ensemble des revenus potentiels générés par la location du bien. Ils peuvent inclure le loyer mensuel, mais aussi d'autres revenus tels que les frais de stationnement, la location d'une cave ou d'un garage, etc.
- Pour déterminer le prix de location approprié, il est essentiel d'analyser le marché locatif local en consultant les plateformes immobilières, les agences immobilières et les études de marché disponibles.
- Le prix de location est influencé par différents facteurs, notamment la superficie du bien, son état, sa localisation, ses équipements, la vue et les conditions de location (location longue durée, saisonnière, etc.).
- Par exemple, un appartement de 70 m² situé dans le centre-ville de Paris avec balcon et vue dégagée aura un prix de location plus élevé qu'un appartement de même superficie situé en périphérie, sans balcon et avec une vue sur cour.
Charges locatives
Les charges locatives sont les dépenses associées à la location du bien. Elles se divisent en charges fixes et charges variables.
- Les charges fixes sont généralement payables chaque année et incluent l'impôt foncier, l'assurance habitation du propriétaire, les frais de syndic de copropriété, etc.
- Les charges variables dépendent de la consommation du locataire et incluent les charges d'eau, d'électricité, de gaz, d'internet, etc.
- Pour estimer les charges locatives, il est important de consulter les factures précédentes, les statistiques locales et les estimations des professionnels. Il faut également prendre en compte les variations saisonnières et les conditions de location.
Méthodologie de calcul de la VLB
Étape 1 : déterminer le prix de location du bien
- Analysez le marché locatif local en consultant les plateformes immobilières, les agences immobilières et les études de marché disponibles.
- Tenez compte des critères de prix tels que la superficie, l'état du bien, la localisation, les équipements, la vue, etc.
- Ajustez le prix en fonction de la période de l'année et des conditions de location (location longue durée, location saisonnière, etc.).
Étape 2 : calculer les revenus locatifs bruts
- Multipliez le prix de location mensuel par le nombre de mois de location potentielle (12 mois en général).
- Additionnez les autres revenus locatifs potentiels (parking, cave, etc.).
Étape 3 : estimer les charges locatives
- Recensez les charges locatives fixes et variables.
- Analysez les factures précédentes, les statistiques locales et les estimations des professionnels.
- Adaptez les charges en fonction de la période de l'année et des conditions de location.
Étape 4 : calculer la VLB
- Soustrayez la somme des charges locatives des revenus locatifs bruts.
Par exemple, un appartement de 80 m² loué 1 000 € par mois avec un parking et une cave loués 100 € par mois générerait des revenus locatifs bruts de 12 000 € + 1 200 € = 13 200 € par an. Si les charges locatives annuelles s'élèvent à 2 000 €, la VLB serait de 13 200 € - 2 000 € = 11 200 €.
Pièges à éviter lors du calcul de la VLB
- Ne pas tenir compte de tous les revenus locatifs potentiels (parking, cave, etc.).
- Surestimer le prix de location du bien en s'appuyant uniquement sur les prix des biens de standing similaires.
- Sous-estimer les charges locatives en ne prenant pas en compte les variations saisonnières ou les frais imprévus.
- Ne pas prendre en compte les vides locatifs potentiels (durée de location, taux de vacance).
Utilisations et applications de la VLB
La VLB est un facteur clé pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier. Elle est également essentielle pour calculer la rentabilité d'un investissement locatif. La VLB permet de quantifier les risques associés à un investissement immobilier et sert à comparer différents investissements afin de prendre des décisions stratégiques.
Par exemple, un investisseur souhaitant acheter un appartement de 70 m² à Paris pour le louer pourrait utiliser la VLB pour évaluer sa rentabilité potentielle. En calculant la VLB, l'investisseur pourra comparer différents appartements et choisir celui qui offre la meilleure rentabilité.
La VLB est également utilisée par les professionnels de l'immobilier pour déterminer la valeur d'un bien. Les agents immobiliers et les experts en évaluation immobilière s'appuient sur la VLB pour estimer le prix de vente d'un bien.
La VLB est un outil précieux pour les investisseurs immobiliers, leur permettant d'analyser les risques et les opportunités associés à un investissement. En utilisant la VLB, les investisseurs peuvent prendre des décisions éclairées et maximiser la rentabilité de leur investissement.
